從黃浦江和蘇州河的濱水空間實現公共化轉型，到舊里弄、老街區的改造更新，上海以“傳承不泥古、創新不離根”的智慧，構建出“人民性、系統性、可持續性”的城市更新范式。

　　近日在上海西岸舉行的“更持續·新發展”——2025年上海城市更新路演推介活動暨城市更新研討會上，國內外專家認為，以民生福祉為導向的上海城市更新機制創新，通過科技創新既保護了歷史風貌，又平衡了開發的成本和收益，為世界提供了城市更新的“上海樣本”。

　　提升品質、激活文脈、煥發新生：城市更新讓上海“更新”

　　從煥發新生的歷史風貌保護區，到功能復合的濱水活力空間；從老舊小區“蝶變”的幸福社區，到產業升級轉型的創新園區；從“一江一河”兩岸的世界級會客廳，到“15分鐘社區生活圈”的溫暖煙火氣……

　　近年來，超大城市上海，通過“兩舊一村”改造、“15分鐘社區生活圈”建設等民生工程，實施零星舊改26萬平方米、不成套舊住房改造61萬平方米，城中村項目啟動31個，改善了約4萬戶居民的居住條件。業內人士認為，上海已率先走出一條可持續的城市更新創新實踐，建立起“政府引導、市場運作、公眾參與”三位一體的新模式。

　　“城市更新的終極目標是讓每個居民都能在發展中獲益。”上海市住建委副主任高世昀說，上海通過“15分鐘生活圈”建設、結合老舊小區改造中進行適老化改造等舉措，將城市更新成果轉化為市民可感知的幸福指數，如徐匯區樂山社區通過“內外兼修”式的更新，同步提升住區品質與街區活力，實現“老社區、新生活”的有機轉型。

　　上海的城市更新，不僅是城市空間的再造，更是城市功能的重塑、生活品質的躍升、文化記憶的延續和發展動能的轉換。同濟大學教授伍江認為，上海城市更新已從粗放型、增量型發展轉向存量型、精致型發展，其具體表現就是以“人民城市”理念為核心，提升城市功能，保護歷史文化遺產。

　　意大利特雷卡尼文化集團總裁馬西莫·布萊認為，城市更新需“激活承載集體認同的歷史要素”。上海在這方面的實踐具有全球示范意義，如在外灘“第二立面”的更新中，上海采用“繡花針”式的漸進式改造，既保護歷史文脈又實現功能升級，通過保留141棟歷史建筑并植入新功能，重塑“萬國建筑博覽群”的文化價值；張園更新項目通過“修舊如故”的手法，將石庫門里弄轉化為文化創意空間等。

　　綠色化、智慧化、數字化：科技讓城市更新范式“革新”

　　與會專家認為，城市更新應插上科技創新的翅膀，走出一條數字化、智能化、綠色化的新路，以可持續驅動城市的全面煥新與活力重生。

　　2025年5月，靜安里的“唐宅”從風貌保護的深巷中走出。這棟由泰昌洋行于1908年設計建造的紅磚洋樓采用典型的新古典主義三段式構圖，立面科林斯式柱頭挺拔有力，山花裝飾精致收束，清水磚墻與灰白線腳交織出穩重、克制、理性的秩序之美。

　　靜安里的更新團隊對其逐一復原：曲尺彎、丁字路、拐角墻，這些極具上海性格的城市場景被悉心保留。在單體建筑上，來自招商蛇口和華發股份的修繕者堅持“一樓一檔案，一戶一策略”，連續券廊與柱身比例的調整，都依據早年檔案與原始圖紙進行逐項校正。門廊下的地磚，在形式與選材上皆依循舊制精細復原，令時光的質感在細節中悄然浮現。屋頂未加覆新瓦，而是以與和平飯店同批工藝制作的銅飾恢復塔頂細節，使整座建筑在屋脊之上重現精神之冠。木樓梯、壁爐等特色構件經過脫漆、出白、燙蠟等多重工藝處理，重新煥發出百年前的光澤與觸感。

　　招商蛇口上海公司常務副總經理趙清宇說，招商蛇口在靜安里項目的更新過程中，引入前沿技術與理念，為城市更新提供技術支撐與資源保障。例如，基于三維激光掃描技術和歷史文獻考據、現存構件取樣分析及專家論證，從根源上維系建筑的文化基因。

　　事實上，這種技術賦能城市更新的案例在上海比比皆是：徐匯濱江通過保留工業遺存并植入綠色建筑技術，將“工業銹帶”變為“生活秀帶”；虹橋國際中央商務區通過優化能源結構，建設分布式能源系統，降低區域碳排放；世博文化公園通過“溫室花園”“雙子山”等標志性景觀，打造集文化、休閑、生態于一體的城市客廳；三林楔形綠地項目通過“70%生態綠地+30%開發”的平衡模式，實現了生態保護與社區發展的雙贏……

　　在上海，科技創新已經成為城市更新引擎，“數字底座+綠色基建”的技術矩陣已然構建。“技術創新是實現高品質城市更新的引擎，標準引領是行業高質量發展的關鍵，協同共創是突破技術瓶頸的加速器。”華東建筑集團股份有限公司董事長顧偉華表示。

　　聯合國人居署專家雷米·西斯平評價說：“上海在城市更新領域中的數字化存檔、低碳技術應用等領域的探索，為發展中國家提供了可復制的技術路徑，是全球城市更新的典范。”

　　由于技術創新為城市更新提供了有力支撐，為全面保障和賦能城市更新，上海還通過建設“上海城市更新技術中心”，聚焦關鍵技術升級，形成從政策研究到項目落地的全鏈條技術支撐體系。

　　上海滬寶科技集團有限公司總經理王穎認為，城市更新中的技術創新與價值創造要實現更高效、更人性化的目的，需要聚焦三大方向：一是數字技術賦能通過BIM（建筑信息模型）、GIS（地理信息系統）和數字孿生技術，從而在物理空間與虛擬空間之間實現虛實交換，并記錄、仿真、分析預測建筑物乃至城市公共設施基礎的“全生命運行軌跡”實現物質資源最優化配置；二是綠色建筑建造技術推動低碳更新，通過采用光伏建筑一體化、原位修復技術以及低碳建材應用，讓更新項目兼具經濟性與生態價值，并同步實現居民體驗最優化和最舒適化；三是智慧化運營激活長效價值，如物聯網、5G、社區智慧平臺讓更新后的區域“活起來”。

　　金融助力：完善城市更新生態

　　在城市更新的復雜命題中，資金平衡與可持續性難題是與會人士最為關心的話題之一。如何讓金融“活水”精準灌溉民生改善、產業升級與空間再造的每個環節？上海正通過“政府引導、市場運作、公眾參與”的立體化實踐，構建起金融與城市更新深度融合的新范式。

　　研討會上，國內外業界人士建議，通過科學制定專項規劃、完善金融財稅支持、健全多元化投融資方式，上海在城市更新中創新政策供給，為世界提供了上海經驗。

　　面對城市更新普遍存在的“投入規模大、回報周期長”特性，上海正成為金融創新的“試驗田”。建信信托有限責任公司副總裁王業強表示，信托可發揮“制度+資本”的雙重優勢，一方面通過股權信托、資產證券化等工具打造“耐心資本”，為歷史街區改造、工業遺存更新等項目提供長期資金；另一方面則創新債務風險化解機制，通過設立特殊目的信托實現房企風險隔離，成功破解多個舊改項目的債務重組難題。

　　在張園石庫門建筑群的更新項目中，金融機構通過“文化遺產保護專項債+商業運營收益權信托”組合，既保留歷史建筑風貌，又引入高端零售與藝術體驗業態，實現文保投入與商業價值的平衡。機構數據顯示，2024年上海城市更新領域社會資本投資占比已超60%，多元化金融工具正在重塑項目的“投入—產出”邏輯。

　　作為中國首個出臺省級城市更新條例的地區，上海明確將金融創新寫入制度設計。“城市更新必須統籌算好民心賬、長遠賬、整體賬。”上海市住房和城鄉建設管理委員會副主任馬韌表示。

　　金融與城市更新的協同首先體現在民生改善的精準滴灌。以建設銀行為代表的金融機構也在積極成為破解城市更新“融資難、運營難”的關鍵力量。建行與上海市政府聯合構建“政策工具+市場機制”的協同網絡，累計授信支持上海“兩舊一村”等城市更新項目超100個、金額超2000億元，實現從單一項目融資到全周期金融服務的升級。

　　中國建設銀行上海市分行黨委書記、行長劉軍介紹，通過“造價+監管+金融”的組合服務，該行不僅為舊改項目提供資金支持，更深度參與工程預算管理與資金監管，確保每筆資金都用在“刀刃上”。

　　“未來我們計劃將REITs（不動產投資信托基金）與城市更新深度嫁接，通過金融工具平衡保護投入與收益，激活街區商業、文化等復合功能。”上海城投控股股份有限公司董事長張辰表示。

　　“城市更新是非標產品，需要跨領域協同破題。”上海城市更新建設發展有限公司副總經理楊珂拉表示，在上海，金融支持城市更新的實踐折射出從“政府主導”到“多元共治”的轉型。

　　據悉，上海正建立健全長效機制，通過發布城市更新項目清單、舉辦投融資對接會等方式，向社會資本精準推介舊改、產業園區升級等項目。

　　當金融不僅成為為城市更新提供資金來源的活水，更成為深度參與制度設計、風險管控與價值重構的利器，超大城市更新就找到了更可持續的“密碼”。管理部門、金融機構、統籌主體、實施主體共同跨前一步，讓城市更新參與主體之間融合協同，這正是上海城市更新生態的生動注腳。