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北京“最暴利樓盤”涉嫌違規(guī) 綠化率很詭異
北京最暴利的樓盤 早在2009年7月25日，國土部將全國620個調(diào)查項目的數(shù)據(jù)日前悉數(shù)發(fā)布(詳見附圖1)，其中北京的21個項目中，地價最高占房價的比例為51.36%，最低為14.33%。北京21個項目平均地價為4337.1元，平均房價為17261元，平均地價與房價的比例約為25%！北京眾多知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在列。 按照國土部公布的數(shù)據(jù)，西鄰頤和園昆明湖的頤和原著樓面地價為6810元/平方米，平均售價為45000元/平方米，地價房價比為15.13%；但是記者通過北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢到，頤和原著的平均成交價為50774元/平方米，地價房價比為13.41%！由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中，建安成本和管理費用基本為剛性，唯有土地成本彈性最大，土地成本越低，利潤空間越大，頤和原著如此低的土地成本，當之無愧是北京 "最暴利"的開發(fā)樓盤。 違反別墅項目停批規(guī)定 公開資料顯示，頤和原著總建筑面積12萬平米，91套。開發(fā)商龍湖地產(chǎn)對外所有的宣傳都稱頤和原著為獨棟別墅。 眾所周之，國土資源部從2006年5月就開始下發(fā)通知，停止審批別墅類房地產(chǎn)項目開發(fā)。那么頤和原著是如何通過規(guī)劃的呢？ 公開資料顯示，頤和原著的容積率為0.76。容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比，它是反映樓盤舒適度的一個指標，同時，它的高低直接折射出樓盤的品質(zhì)。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。規(guī)劃對低密度住宅的大體標準概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2;多層低密度住宅容積率不大于1.2;排屋(Town House)容積率不大于0.7;獨棟別墅(Villa)容積率不大于0.35。 如果按照業(yè)內(nèi)標準，頤和原著應該是介于多層和Town House之間的產(chǎn)品類型。但頤和原著對外宣稱是中式大宅，獨棟別墅。 開發(fā)商是如何做到容積率為0.76的獨棟別墅呢？龍湖地產(chǎn)在頤和原著進行了大膽地嘗試，一是減小建筑間隔(詳見附圖)，二是向地下拓展空間；記者看到，頤和原著的樓體緊挨著圍墻，兩者之間僅有20公分左右(詳見附圖)。頤和原著的地塊呈現(xiàn)不規(guī)則長形狀，在規(guī)劃上很不利，設計師沒有別的辦法，只能將樓座擺密，犧牲業(yè)主的私密性和舒適度。在現(xiàn)房呈現(xiàn)之后，通過龍湖拿手的園林景觀造坡植樹進行修飾。不過，園林做的好的開發(fā)商，大多是會偷面積的。園林遮丑啊！ 
在密擺樓座的同時，向下深挖，做出地下二層，同時抬高一層水平高度(詳見附圖)，地下兩層計入銷售面積。地面部分做二層，部分做一層。地上部分為何不做出三層，記者推測，因為頤和原著緊挨頤和園，估計有建筑物限高方面的原因，因此，只能往下深挖坑。 通過密布樓座和深挖地下室，提高容積率，繞開國土部關(guān)于別墅類低密度住宅的限制，頤和原著的獨棟別墅終于可以粉墨登場了。但是毫無疑問，這種靠樓擠樓和深挖洞方式建成的所謂"高密度別墅"，犧牲的當然是居住的舒適度，從本質(zhì)上講，無疑是對國土部禁令的藐視和對豪宅品質(zhì)的謀殺。 詭異的綠化率 反映居住舒適度有兩個指標，綠化率和容積率。公開資料顯示：頤和原著綠化率22.78%。在國家關(guān)于園林綠化的用語中，準確的應為"綠地率"，指的是規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。根據(jù)北京的地方規(guī)定，凡符合規(guī)劃標準的新建居住區(qū)，居住小區(qū)綠地率不得低于 30% ，換言之，樓盤的綠地率只達到30%的最低限就符合要求了。 而頤和原著22.78%的綠化率明顯不符合北京市的綠化指標規(guī)底線。按照相關(guān)規(guī)定，規(guī)劃不符合規(guī)定，則拿不到銷售許可證，事實上，頤和原著2008年1月18日公開發(fā)售。龍湖地產(chǎn)究竟通過什么樣的公關(guān)手段，使得相關(guān)主管部門裝作視而不見無法通過審批的綠化項目，最終過關(guān)斬將，順利拿到銷售許可證？ 業(yè)內(nèi)人士分析說，北京對房地產(chǎn)開發(fā)過程的監(jiān)管措施已經(jīng)相當嚴謹，環(huán)環(huán)相扣，層層把關(guān)，一個環(huán)節(jié)如果過不去，下一個環(huán)節(jié)就無法通過。綠化率不達標而拿到銷售許可證的原因，可能性只有兩個，一是賄賂審批綠化的官員，故意放行，這樣即使后面環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)上一環(huán)節(jié)有誤，因為責任不在自己，也可能放行通過；另一種就是在審批綠化的環(huán)節(jié)上材料造假，騙取批準之后，以真實材料和假的批文進入下一審批。但是無論是何種情況，頤和原著綠化不達標卻公開銷售，已經(jīng)是非法。 
編輯：renjinghui |
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